司法書士法人グリーンウイング（東銀座事務所）は、不動産及び会社・法人の登記を専門とする、中国語対応司法書士が常駐する事務所です。-

日本に住所（住民票）がない人が不動産を買う・売るときの必要書類をご案内します。

登記必要書類のうち一番問題になるのは、日本であれば管轄の役所で取得できる「住民票」「印鑑証明書」「履歴事項全部証明書（会社謄本）」の代替書類をどうするか、です。

一般的に、
●中国在住の中国人の場合、公証処で作成・取得する公証書（公证书）を用います。
●中国で登記された会社の場合も、公証処で作成・取得する公証書（公证书）を用います。
●台湾在住の台湾人の場合、戸政事務所発行の「戸籍謄本」や「印鑑證明」を用います。
●台湾で登記された会社の場合、所轄行政庁の押印がされた設立登記申請表又は変更登記申請表を用いることができる場合が一般的です。
●香港在住の人の場合、民政事務署（分署）発行の「聲明（声明）」か、公証人資格のある弁護士に認証された「AFFIDAVIT」（宣誓供述公正証書）を用います。
●香港で登記された会社の場合、香港政府発行の商業登記事項証明書に加えて、代表者が作成する上記「聲明（声明）」を併せて使用します。
●アメリカ、シンガポール、カナダなど、英米法諸国の多くは、上記香港の「AFFIDAVIT」（宣誓供述公正証書）の例に概ね近い対応となります。


売買のほか、贈与、交換、時効取得、真正な登記名義の回復など共同申請による「所有権移転登記」全般に概ね共通します。

※相続による所有権移転登記、判決など裁判所から交付された書面を用いてする所有権移転登記の場合（単独申請）は、かなり異なります。

日本に住所がない買主（名義を取得する人）

①住民票の代わりに使える書類（※１）
　在外日本人の場合は領事館発行の「在留証明」
②印鑑（なければ外国人の場合はサインで足ります）
③ご本人確認できる公的証明書の原本及びコピー（パスポート、本国の身分証等）
④登記原因証明情報（※２）
⑤登記委任状（※２）

登記の前提としての原因関係がわかる契約書、領収証、銀行振込伝票等も確認させていただきます。

なお、上記①～⑤以外の書類が必要となるケースもあります。
たとえば、未成年者が買主の場合は法定代理人の権限を証する書面（多くは公正証書でその旨を盛り込み、かつ、準拠法について疎明します）が必要です。
ローンの利用により抵当権・根抵当権の設定登記も同時に申請する場合は、印鑑証明書に相当するサイン証明書も必要です。

実際の登記申請でどのような書類が必要となるかは、ご依頼内容を詳細にお聞きした上、個別にご案内します。

（※１）英米法諸国の「AFFIDAVIT」、中国の「公証書」など氏名、住所の他、生年月日等の本人特定事項が書かれている宣誓供述公正証書を使用するのが一般的です。登記で使える公正証書の文案を弊所にてご提供することも可能です。また、台湾の「戸籍謄本」のように、公証人の認証を経なくてもよい書面もあります。

（※２）弊所にて事案に合う内容の書式を作成します。

日本に住所がない売主（名義を失う人）

①登記済証又は登記識別情報通知書
②実印又はサイン
③印鑑証明書の代わりに使える公正証書（※１）
④固定資産評価証明書
⑤運転免許証、在留カードなど、ご本人確認できる公的証明書の原本及びコピー
⑥登記原因証明情報（※２）
⑦登記委任状（※２）

登記の前提としての原因関係がわかる契約書、領収証、銀行振込伝票等も確認させていただきます。

なお、上記①～⑦以外の書類が必要となるケースもあります。
たとえば、所有権移転登記の前提として住所変更登記を申請しなければならない場合、住所の変更があったことを証明できる書類が必要です。
未成年者が売主の場合は法定代理人の権限を証する書面が必要です。
売却代金の一部でローンを繰上弁済する場合は、抵当権・根抵当権の抹消登記に必要な書類もあります。

実際の登記申請でどのような書類が必要となるかは、ご依頼内容を詳細にお聞きした上、個別にご案内します。

（※１）氏名、住所の他、生年月日等の本人特定事項が書かれている宣誓供述公正証書で、「合綴された登記委任状に公証人の面前で署名したことが公証されている」書面を使用するのが一般的です。登記で使える公正証書の文案を弊所にてご提供することも可能です。また、台湾の「印鑑証明」のように、公証人の認証を経なくてもよい書面もあります。中華人民共和国公証処で作成される「公証書」のように、「使用する印鑑の様式に関する公証」をしてくれるところもあります。

（※２）弊所にて事案に合う内容の書式を作成します。

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