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此頁是,2021年1月16日(六)的 一般社團法人日本台灣不動產協會綫上聊天室 的補充説明

日本の不動産取引において、決済日(買主が代金全額を支払い、売主が引渡す日)の当日に、買主の権利証(登記識別情報通知書/登記済証)を買主がもらえないのは、なぜか。
日本不動產交易流程上,結算日(買主支付價款全額,賣主交屋)的當天,買主爲什麽還不能拿到權利證狀(登記識別情報通知書/登記濟證)?

1 比較交易流程

不少台灣投資家第一次購買日本不動產時,支付價款全額時還不能取得自己名義的登記權利資料(登記識別情報通知書),往往會感覺到不安。
台灣和日本,交易流程有不同之處。
兩地的交易流程概要如下;

台灣
簽訂合同→地政士代理申請過戶登記(*)→報稅/完稅→登記機關核發的權狀完成→
結算(此時買主收取權狀)

日本
簽訂合同→
結算(此時買主還不能收取權狀)司法書士代理申請過戶(*)→登記機關核發的權狀完成
一般地説,日本司法書士(代書)結算的同一天内向登記機關申請過戶等相關登記。交易管理上,登記機關(法務局)受理申請書時司法書士拿到的登記申請受理證明,往往會視爲交易完畢的暫定證書。

(*)所有權移轉登記

2 背景

發生上述交易流程不同的原因是,法律規定上的登記意義的差異。
台灣和日本的民法規定相似部分很多,也有一些完全不同的部分。

(圖片提供:一般社團法人日本台灣不動產協會)

台灣的不動產登記算是【生效要件】(上記758條)。
以買賣交易爲例的話,登記手續結束是買主取得所有權,要登記的是【正在發生的權利關係】。

日本的不動產登記(大多數場面都)是【對抗要件】(上記177條)。
以買賣交易爲例的話,當事人之間的交易結束(簽訂契約、買主支付價款、賣主交房,還沒申請登記)時所有權已經是買主的。交易結束後司法書士(=代書人)馬上申請的登記的主要目的是,爲了對所有其他人主張買主的所有權。

3 日本不動產交易的關鍵

■挑選誠實的仲介公司(經紀人)和司法書士(代書)

■簽訂契約之前十分瞭解物件和交易内容。重要事項説明書(交易須知、注意事項)和買賣契約書草稿上如有不明之處,不應該輕易簽署、蓋章。

■仲介公司和司法書士的當事人本人確認手續

■司法書士的法律瞭解程度、檢驗登記文件水平

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