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此頁是，2021年1月16日（六）的 一般社團法人日本台灣不動產協會綫上聊天室 的補充説明。

日本の不動産取引において、決済日（買主が代金全額を支払い、売主が引渡す日）の当日に、買主の権利証（登記識別情報通知書／登記済証）を買主がもらえないのは、なぜか。
日本不動產交易流程上，結算日（買主支付價款全額，賣主交屋）的當天，買主爲什麽還不能拿到權利證狀（登記識別情報通知書/登記濟證）？

1 比較交易流程

不少台灣投資家第一次購買日本不動產時，支付價款全額時還不能取得自己名義的登記權利資料（登記識別情報通知書），往往會感覺到不安。
台灣和日本，交易流程有不同之處。
兩地的交易流程概要如下；


簽訂合同→地政士代理申請過戶登記（*）→報稅/完稅→登記機關核發的權狀完成→結算（此時買主能收取權狀）


簽訂合同→結算（此時買主還不能收取權狀）→司法書士代理申請過戶（*）→登記機關核發的權狀完成
一般地説，日本司法書士（代書）結算的同一天内向登記機關申請過戶等相關登記。交易管理上，登記機關（法務局）受理申請書時司法書士拿到的登記申請受理證明，往往會視爲交易完畢的暫定證書。

（*）所有權移轉登記

2 背景

發生上述交易流程不同的原因是，法律規定上的登記意義的差異。
台灣和日本的民法規定相似部分很多，也有一些完全不同的部分。

（圖片提供:一般社團法人日本台灣不動產協會）

台灣的不動產登記算是【生效要件】（上記758條）。
以買賣交易爲例的話，登記手續結束是買主取得所有權，要登記的是【正在發生的權利關係】。

日本的不動產登記（大多數場面都）是【對抗要件】（上記177條）。
以買賣交易爲例的話，當事人之間的交易結束（簽訂契約、買主支付價款、賣主交房，還沒申請登記）時所有權已經是買主的。交易結束後司法書士（＝代書人）馬上申請的登記的主要目的是，爲了對所有其他人主張買主的所有權。

3 日本不動產交易的關鍵

■挑選誠實的仲介公司（經紀人）和司法書士（代書）

■簽訂契約之前十分瞭解物件和交易内容。重要事項説明書（交易須知、注意事項）和買賣契約書草稿上如有不明之處，不應該輕易簽署、蓋章。

■仲介公司和司法書士的當事人本人確認手續

■司法書士的法律瞭解程度、檢驗登記文件水平