司法書士法人グリーンウイング（東銀座事務所）は、不動産及び会社・法人の登記を専門とする、中国語対応司法書士が常駐する事務所です。-

所有者、抵当権者などとして登記されている人の、
住所、氏名、会社名、会社本店など（権利主体の形式的な表示）が、
登記記録と現在のものとで異なっている場合、これを是正する登記を申請することができます。
具体的には、転居、婚姻、養子縁組、離婚、離縁、会社の本店移転、社名（商号）変更などにより、住所（本店）・氏名（商号）が、不動産の登記記録とは一致しなくなる場合があります。

登記名義人の氏名や住所に変更が生じた場合の変更登記は任意です（２０２１年５月２２日時点）。
しかし、所有者不明土地問題への対応の一環として、所有者については、住所氏名等の変更後２年以内の変更登記申請を義務化（５万円以下の過料制裁あり）する法改正がされたため、施行日の前後を問わず、該当する方は早めに対応しておくとよいでしょう。


（事務所内メモ）
令和３年４月２１日　民法等の一部を改正する法律、相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律が成立
同月２８日公布
施行日：住所変更登記義務化関係の改正（改正不動産登記法７６条の５、同１６４条２項）は、公布（令和３年４月２８日）後５年以内の政令で定める日

１　場面ごとの申請すべき登記

�@登記された当初は正しかったが、その後に、変わった場合
　→「変更登記」の対象です。

�A登記された時点でそもそも間違っていた場合
　→「錯誤」又は「遺漏」を原因とする「更正登記」の対象です。

２　具体例

�@変更登記の例

「東京都中央区に住む甲野太郎」が、土地を買い登記をした１年後に、沖縄県那覇市へ転出した場合
　→「令和●年●月●日住所移転」を原因とする「所有権登記名義人住所変更登記」を申請できます。

「東京都中央区に本店がある株式会社が、建物を買い登記をした１年後に、北海道札幌市へ本店を移転した場合
　→「令和●年●月●日本店移転」を原因とする「所有権登記名義人住所変更登記」を申請できます。

「東京都中央区に住む甲野太郎」が、土地を買い登記をした１年後に、婚姻により氏名が「乙島太郎」に変わった場合
　→「令和●年●月●日氏名変更」を原因とする「所有権登記名義人氏名変更登記」を申請できます。


�A更正登記の例

「東京都中央区に住む甲野太郎」が、土地を買い、登記を申請するよりも前に群馬県高崎市へ住所移転していたが、東京都中央区に住所があっと時の古い住民票記載事項証明書を住所証明書として法務局に提供し、旧住所の誤った所有権登記がされた場合。
　　→「錯誤」を原因とする「所有権登記名義人住所更正登記」を申請できます。

これら、「●●権登記名義人氏名（等）変更（更正）登記」は、変更が生じた後（そもそもの誤りに気づいた後）に、速やかに申請することが登記制度上は望ましいかと思われます。しかし、一定期間内に変更（更正）登記を申請しなければならない義務規定、罰則規定などは、編集時点（2020年12月）では、ありません。

注意すべきは、所有者が不動産を売却する場合や、金融機関などから融資を受けて抵当権設定登記に応じる場合など、
所有権登記名義人が形式的に不利益を受ける内容の登記を申請する場合は、
「●●権登記名義人氏名（等）変更（更正）登記」が必須です。

３　特別な登記必要書類

一般的に、登記後の変更（又は当初からの誤り）を証明できる、
●住民票、戸籍の附票、戸籍謄本
●会社（法人）の登記事項証明書
●利害関係人がいる場合はその承諾書
●外国の公正証書
などにより、
変更の事実、更正が必要な事実を証明し、登記を申請します。
事案によっては印鑑証明書付の上申書で事実関係を説明するべき場合もあります。

詳しくは具体的な事情をヒヤリングのうえ、必要な書類をご案内します。

【ご参考】
登録免許税の額　不動産の個数×１０００円

市区役所・町村役場への転入・転出届と登記の関係

自治体への転居の届出をし住民票の住所は引っ越し後のところになった方より、
「（役所での）住所変更はしたから、（法務局での）住所変更登記は不要ではないか？
とのご質問をうけることがあります。

ご面倒をおかけし恐れ入りますが、市役所等の住民登録の部署と、不動産登記を取り扱う法務局は連動していないため、市役所等への住民登録の届出と、法務局への登記申請は、別々にする必要があります。


不動産登記では、名義人の「住所と氏名」がセット登記されます。

市役所で住民登録が終わりましたら、住民票を取得して（これが法務局での立証書類になります。）、
別途法務局で名義人の住所変更登記を申請することで、ようやく不動産登記記録上の名義人住所も新しい住所になります。

住所（氏名）の変更（更正）登記は、なぜ必要か？

例として、所有権移転登記の申請に先立ち、現登記名義人が住所移転をしていた事例を前提にご説明します。

不動産登記手続では、登記名義を失う人について、「登記された住所と氏名（法人の場合は名称）」が「提出された印鑑証明書」と一致しているかどうかにより、本人の同一性を確認します。

所有権登記名義人が不動産を転売する場合など、所有者として登記されている人の登記上の住所・氏名が、登記申請にあたり提供される印鑑証明書の住所・氏名と一致しないと、登記の申請は却下されます（不動産登記法２５条７号）。

そこで、所有権移転登記申請の前提として、所有権登記名義人住所変更登記を申請する必要があります。

なお、融資を受けて抵当権や根抵当権を設定する場合、地上権・賃借権などの利用権を設定する場合なども考え方は同じで、所有権登記名義人住所変更登記をあらかじめ、又は前件で申請する必要があります。

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