本文へスキップ

司法書士法人グリーンウイング(東銀座事務所)は、不動産及び会社・法人の登記を専門とする、中国語対応司法書士が常駐する事務所です。-

TEL. 03-6264-3293

〒104-0045 東京都中央区築地四丁目1番1号


すべての業務に中国語でも対応します。
所有業務司法書士可以用中文和當事人溝通、對應。

此頁介紹家人、親戚、朋友等熟人之間達成買賣合意(不需要不動產公司的仲介服務)進行交易情況的流程。
簡體字也可以使用,電郵、微信、LINE等工具上的文字溝通時,簡體字、繁體字都可以發給我們。

知人間売買(直接取引)について




土地、建物、区分所有建物(マンション)のような不動産の売買は、宅地建物取引業者(不動産屋さん)による仲介がなくても、当事者だけでもできます。

①誰と誰が(当事者)、②どの不動産を(目的物)、③代金額いくらで売買するのか、この三点が合意できれば、契約は成立します。

親戚同士、友人同士など、信頼関係の厚いお知り合い同士で売買の合意ができ、所有権移転登記手続を速やかに進めたい場合、弊所にてお手伝いできます。

宅地建物取引業者による調査のメリット

司法書士は、登記申請に先立ち、少なくとも登記簿謄本を見ればわかる事項は確認します。
売主様がお持ちの過去の売買契約書などから取引対象となる物件を漏れなく特定する努力もします。

しかし、不動産の取引には目に見えないリスクが多くあります。

登記業務を中心とする司法書士では、宅建業者様が宅建業法に基づき行う徹底した物件調査や書面による重要事項説明までは対応できない場合がほとんどです。

たとえば、用途地域や再建築の可否などの法令上の制限、近隣とのトラブルの有無、周辺環境、殺人事件等が近年発生しか否か、境界確定の有無、ガスや水道などの設備の状況、雨漏りの有無、修繕履歴、管理費・修繕積立金の滞納の有無など、買主として気になることが多々あると思います。
これらを事前に知った上で取引するか否かを決めたい場合は、宅建業者による調査と重要事項説明を依頼されるよう、おすすめしています。

仲介手数料が発生することを気にされる方もいらっしゃいます。仲介手数料は、売買当事者にとっては確かに負担にはなりますが、大きなリスクを回避するメリットの対価でもあります。
すでに当事者間で売買の合意ができている場合、宅建業者様としては販売活動をする必要がないため、宅建業法が定める報酬の上限までは求めず、法定上限額よりも割り引いた仲介手数料でご対応いただける会社もあります。ご希望の方にはご紹介します。

売買契約書の要否

「売買契約書」や「贈与契約書」などの名称の書面を作らなければ登記が通らないわけではありません(※1)。

「当事者間の契約書」を法務局に出さずとも、他に当事者間の権利変動の事実を証明できる書類(登記原因証明情報)を準備できれば、契約書がなくても、登記は、通ります。

しかし、重要な財産の処分に関する事柄です。たとえ親しい間柄であったとしても、契約書、領収証、銀行通帳の出金履歴(買主)、入金履歴(売主)、その他関連事項の覚書など、事実関係を説明できる物的な証拠を残しておくべき例が多いかと思われます。

証拠を残しておくことで、紛争の予防になるとともに、万が一当事者間で紛争が生じた場合でもその備えになります。
また、税務当局から多額の金銭の動きについて問い合わせ・調査があったときには、適式な契約書とこれに基づく代金支払い等の記録を提示しつつ説明できるようにしておくべきかと思われます。

少なくとも、登記の審査部門に対しては、権利変動にかかる事実関係が真実に相違ない旨を読み取れる書面(登記原因証明情報)の提供が必要です。

そこで、最初の段階で当事者間で契約書を作っておき、お互いの考えを明確に書面化したうえで事を進めるのが適切であると考えます。登記手続まで見通しを立てた契約書の文案も、ヒヤリングのうえ、弊所で作成できる場合があります。

なお、当事者間で争いがあり相手方の登記手続への協力が望めない場合もあります。このようなときは契約書の作成は不可能です。そこで、判決や調停などにより、裁判所が事実認定をし、登記申請意思があることも擬制され、判決書謄本や調停調書が登記原因証明情報となります。

(※1)むしろ、「売買」の場合、売買契約書の記載だけでは登記に必要な情報が網羅できていない取引事例が多いため、別途契約書以外の登記原因証明情報を作成するべきです。この点については「登記原因証明情報とは、何ですか?」の回答をご参照ください。

主な必要書類等

(1)買主:所有権を取得する人

登記原因証明情報(報告形式)
住所証明情報(住民票等の国内文書、不動産登記法等の要件を満たす外国文書)
登記委任状
公的本人確認書類、印鑑

日本国内の法人の場合、会社法人等番号
外国法人の場合、①法人の実在性・特定性、②代表者の資格証明書の要件を満たす外国文書

敷地権付区分所有建物の所有権保存の場合:敷地権者の承諾書(印鑑証明書付)、敷地の価格証明書

(2)売主:所有権を失う人

登記原因証明情報
登記識別情報(又は登記済証)
印鑑証明書(又は不動産登記法等の要件を満たす外国の公文書たる署名証明書)
登記委任状
価格証明書
公的本人確認書類、実印

日本国内の法人の場合、会社法人等番号
外国法人の場合、①法人の実在性・特定性、②代表者の資格証明書、③署名証明書の要件を満たす外国文書

(3)売主につき住所(本店/主たる事務所)、氏名(商号/名称)の変更・更正の登記が必要な場合

登記原因証明情報(住民票・戸籍の附票、不動産登記法等の要件を満たす外国文書)
委任状

日本国内の法人の場合、会社法人等番号
外国法人の場合、①変更証明書、②資格証明書の要件を満たす外国文書

(4)銀行など金融機関:抵当権・根抵当権を取得する人

登記原因証明情報(報告形式)への署名押印は任意
委任状、印鑑

日本国内の法人の場合、会社法人等番号
外国法人の場合、①法人の実在性・特定性、②代表者の資格証明書の要件を満たす外国文書

(5)融資を利用する買主:抵当権・根抵当権を設定する人

登記原因証明情報
登記識別情報(又は登記済証)
印鑑証明書(又は不動産登記法等の要件を満たす外国の公文書)
登記委任状

日本国内の法人の場合、会社法人等番号
外国法人の場合、①法人の実在性・特定性、②代表者の資格証明書の要件を満たす外国文書

御見積に必要な情報

初回相談時、又は、事前の打ち合わせにて、以下をご提供いただきましたら登記費用を御見積できます。

①ご購入予定の物件の不動産登記事項証明書(登記簿謄本)
②固定資産評価証明書
③売買契約書の草案(又は、売買の当事者と契約内容に関する情報)
④融資利用の場合はローンご利用額(又は根抵当権の極度額)
⑤売主様の直近の印鑑証明書(又は、外国公証人により認証可能な現住所)


お気軽にお問い合わせ・ご相談ください。

【ご参考】登録免許税の税率・税額
●「売買」を原因とする「土地」の移転登記→固定資産評価額×約15/1000

●「売買」を原因とする「建物」の移転登記→固定資産評価額×約20/1000
●建物の所有権「保存」登記→固定資産評価額×約4/1000
 ※一定の要件を満たす場合、約3/1000に軽減されます。

●抵当権設定登記→登記する債権額×約4/1000
 ※一定の要件を満たす場合、約1/1000に軽減されます。
 ※日本政策金融公庫利用時など非課税になる場合もあります。

●抵当権抹消登記、所有者の住所(氏名)の変更(更正)登記→不動産の個数×1000円

日本全国オンラインで登記申請ができるため、取引対象不動産は全国どこでも対応できます
●本人確認や取引立会などのため遠方への出張対応もします(通常の費用とは別に旅費のお支払いもお願いします)

バナースペース

司法書士法人グリーンウイング

〒104-0045
東京都中央区築地四丁目1番1号

TEL 03-6264-3293(日本語受付)
TEL 070-3542-0816(中国語対応可)
FAX 03-6264-3299