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此頁是,2021年1月16日(六)的一般社團法人日本台灣不動產協會綫上聊天室 的補充説明
有位觀衆朋友提問:日本不動產買賣只有口頭合意真的有效嗎?這樣的疑問。播放時時間不夠沒辦法十分解釋。那麽,在此提供解説。

「口約束でも不動産売買契約は成立する」のは本当か?そうだとして、口約束の売買契約を実現するのは簡単か?
口頭上合意的不動產買賣契約真的有效嗎?如果有效,口頭上合意的不動產買賣契約内容容易實現嗎?

1 「口約束でも不動産売買契約は成立する」のは本当か?
口頭上合意的不動產買賣契約真的有效嗎?

台灣民法上,例如不動產買賣契約,能發生不動產的所有權人變更等物權變動的法律行爲,需要用書面方式簽訂,不然無效。
可是, 日本民法上,口頭上的不動產買賣合約也有效。朋友們喝醉時不小心合意的也會有效。

日本民法176條(簡易化翻譯):包括不動產在内,例如所有權這種權利的移動(賣主的所有權移動到買主的法律關係),只要有買主賣主之間的合意就生效,沒製作合意内容的書面,又沒申請過戶登記,不影響所有權變動的效力。
(圖片提供:一般社團法人日本台灣不動產協會)


2 では、口約束の売買契約を実現するのは簡単か?
那麽,在日本,口頭上合意的不動產買賣契約的内容,容易實現嗎?

雙方當事人都真的承認合意内容而且想法沒變、沒發生死亡繼承等當事人變更原因的話,比較簡單。
可是,一方當事人不承認合意内容(或想法改變)時,非常困難。

●困難的原因 第一 過戶的登記需要各種各樣的文件
例如,賣主的印鑒證明書、賣主的權利證狀(登記濟證/登記識別情報)、登記原因證明情報(←這份文件包括賣主承認自己失去所有權的記載以及賣主的簽署或蓋章。)
也需要買主的地址證明書(台灣戶籍謄本或日本住民票等),如果買主其實不想買的話,沒有買主協助時還是不能過戶。
登記的申請方法如選完全綫上(On Line)申請時也還是有困難。完全綫上申請時,登記申請書、證據文件都用電子檔版本並添加電子簽章的暗號化措施送出給法務局,一方不協助添加電子簽章暗號化措施的話,沒辦法申請登記。

●困難的原因 第二 提起訴訟也不簡單勝訴
就算一方當事人不協助申請過戶登記,另一方當事人在法庭能證明自己的主張是對的,而且取得勝訴判決(確定)後,可以單獨申請過戶登記。
可是,只有口頭合意沒有客觀證據時,一般地説,勝訴很困難

客觀證據的典型:買賣契約書、收據、銀行存摺等支付記錄、(有些仲介公司製作的)交易完了等書面。

3 結語

日本雖然有民法176條意思主義(沒有合意書面,只有口頭契約就會發生所有權人變更的權利變動)規定,可是爲了避免後日發生糾紛,確保容易實現自己契約目的,簽訂重要的契約時應該製作合法、合適内容的契約書。

順便提及,仲介公司的宅地建物交易士交易前徹底調查物件並製作重要事項説明書,宅建業者和司法書士進行當事人的本人確認手續,司法書士檢查登記證據文件,這些專家工作流程都會保護消費者的權益。

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